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时至今日
很多濮阳人对未来房价走势难以判断
不同的媒体
不同的声音
有的鼓吹房价要大跌
十年后房价如葱
有的渲染现在正是入市良机
未来十年房价还会持续上涨
还有人判断
濮阳的房价涨也涨不了多少
跌也不可能大跌
以后会维持现在的房价
一时众说纷纭
你自己也没有了主意
买了怕跌
不买怕涨
迷茫观望
又怕错失良机
浩哥入行十几载
经历数轮调控
站在中间的立场
帮大家分析一下
濮阳房价未来的走势
虽说未来是不可预测的
但以史为鉴也能逻辑推理
浩哥是年进入房地产行业
一直在一线做营销或营销管理工作
亲身经历了这些年的市场调控
最深的感受就是
房地产并非完全市场化的行业
一直都在受政策的影响
忽好忽坏从未停歇
每三年一个小周期
我经历的调控明显的年份有
、、、、、年
当然中国的房地产发展不均衡
每个城市房地产起步早晚不同
因此每一轮受到的调控影响也大不相同
年时我在西安做销售
那时我销售的房价多层砖混元/平米左右
西安的房地产才处于起步阶段
调控的感知就是有客户说：
“我的亲戚在广州，南方的房价都降了，我要等等再说。“
好像对刚起步的西安房市没有什么影响
房价在缓涨销量也没有下降
年时我在西宁做销售
那时我销售的市中心电梯高层元/平米左右
由于房价上涨过快国家出台了《国八条》
那时西宁的房地产市场受到了一点影响
调控的影响就是
一位认筹的客户要退筹
理由是国家要调控了怕房价跌
后来西宁的房子卖的只是比之前慢了些
数月过后他再次来售楼部购房
同样的面积多花了5万多
年时我已回到濮阳两年
濮阳的房价在元/平米左右
那时正值美国次贷危机
舆论对楼市的看空比现在要猛烈数倍
媒体报道广州的房价下跌50%
可那时房地产起步不久的濮阳
在经历的06年房价翻倍
07年房价缓涨
08年房价滞涨
销售的速度只是稍慢
并没有任何一个楼盘降价
但09年四万亿的救市政策
让08年没有买房的人
后悔的要命
09年濮阳的房价上涨每平米最少元以上
年全国的房价都达到了一个阶段性高点
濮阳多个地王诞生
比如地价万/亩的梧桐树
和地价近万/亩的龙城名郡
濮阳县和清丰的地王也超过了万/亩
但本轮全国地王频出的时候
濮阳的开发企业表现出奇的冷静和克制
18年濮阳市最贵的地王才多万
远不及7年前的疯狂
所以说本轮濮阳本土开发商的资金链并不太紧张
年地价房价疯长过后
国家出台了系列的房地产调控政策
加上前期的房价泡沫和连续透支的市场需求
这一轮调控持续时间较长
—年濮阳的房地产市场持续低迷
在这次调控中许多的城市都出现了大量的烂尾楼
但濮阳整体表现还算平稳
只是个别房价冲高过猛的楼盘出现的短暂的调整
调价的原因也是开发商资金紧张断臂求生
很多人有买涨不买跌的心态
但那时购买真的抄底成功
比如+买到的XX城
+团购的X湖X舟
年应该是濮阳房地产市场最坚难的一年
除了全国市场的低迷期
濮阳房地产市场需求被提前透支外
濮阳城建官场也出现的震动
一时房企高层人心惶惶
濮阳的房地产行业举步为坚
关键时刻
房企团结一致联合自救
濮阳房地产协会起到了较大的作用
濮阳房管局领导和市政府领导也很给力
年在全国率先出台了去库存财政补贴政策
房地产的发展才逐步进入健康发展的轨道
实践证明
一定要听党的话跟党走
那时相信政府买房的人
现在一定在偷着乐
因为不仅买到价格低点
还享受了宽松的公积金贷款政策或房贷打折优惠
政府每平米补贴-元/平米
再也可遇不可求
年濮阳房地产市场全面回暖
年受一二线城市的传导
濮阳房价开始加速上涨
年上半年市场形式一片大好
碧桂园、富力、恒大、建业开始向县域发力
棚改拆迁力度加大
县级房地产市场火爆
市区土地紧张
投资客活跃
年下半年全国舆论转向
自媒体炒作房价下行
在濮阳的品牌房企受集团总部的影响开始促销
本土房企房价基本坚挺
部分客户开始观望
市场进入迷茫期
濮阳未来房价会出现什么变化呢？
房价的走势和什么相关？
濮阳短期和中长期会涨还是会跌呢？
做为刚需、首改和再改善该如何选择呢？
浩哥今天和大家共同谈讨
谈一下自己的观点
也许对您有启发和帮助
如果您认可请转发
如果您有其他观点请留言发表
首先我们要分析
房价的走势和什么相关
也就是说影响房价的主要因素有哪些
浩哥认为
长期影响房价最关健的是流通中的货币量
因为房子不仅是消费品
也是一种投资品
具有金融属性
可以保值和增值
国家已经把房地产做为货币的蓄水池
在国家没有找到比房地产更大的蓄水池之前
只要货币供应一直在增加
房子的价格就会一直上涨
年中国广义货币（M2）供应量是13.4万亿
年中国广义货币（M2）供应量是万亿
房价上涨了十几倍
货币供应量也上涨了十几倍
货币发行量猛增的时候也是房价大涨的时候
除了受货币影响外
市场需求也决定了一个城市房价
如果市场需求饱和
房子也有价无市
发达国家城镇化率在90%左右
而我们国家年常住人口城镇化率是58.52%
户籍人口城镇化率才42.35%
距发达国家还有很大差距
也就是说市场需求还远未饱和
濮阳年常住人口城市化率是43.73%
户籍人口城镇化率才30%左右
未来数十年房地产的需求还将依然旺盛
也就是说从长期来看
只要不发生大的政冶动荡房价铁定是涨的
历史证明房价的涨幅不是直线
是螺旋上升波浪式上涨的
每个小周期有波峰和波谷
上涨后会调整，调整后再上涨
这一次的波谷就算超过不了上一次的波峰
但肯定会超过上上一次的波峰
所以说每一次的调整都是入场的最好时机
在别人恐惧的时候我们贪婪
短期房价是否调整看什么？
第一看开发商的资金链
开发商降价都迫不得已
如果能撑下去
谁也不愿意割肉套现
这一轮房地产调控
濮阳的开发商缺钱吗？
什么时候的开发商都缺钱
但并没有到断臂求生
割肉甩卖房子的地步
因为前期房子卖的都很火
开发商有大量的回款可以过冬
濮阳这一轮的地价
也没有大幅上涨
房价涨幅凛冽
但地价上涨缓和
本土开发商也没有激进式的拿地
所以整体来讲濮阳房地产行业是健康的
绝大多数本土开发商资金链尚可
那进驻濮阳的一线房企呢
他们可是全国布局
布局在县域的品牌房企
会不会做降价的带头大哥呢？
据浩哥了解
他们的确对市场敏感
市场一旦有什么风吹草动
立刻调整促销
但进驻濮阳的品牌房企
拿地的成本更低
本身销售的价格溢价较高
又是精装修的产品
就算暗降对市场实际的影响并不大
所以当开发商没有降价的意愿时
短期大幅下降的可能性极低
除了开发商的资金链
影响房价的还有实际购房需求
那本轮市场需求有什么特征呢
有没有实际的变化
浩哥一直在濮阳市及县区做营销管理工作
经常做成交客户分析
对各片区的实际需求还是比较了解的
濮北的客户群体
主要是改善和再改善
改善的客户主要是县区的客户要来县区
这部分人以行政事业单位和私营个体为主（60%）
他们工作在县区有不错的居所
但为了子女上学和市区有套房子
所以要改善升级
还有一部分是市区老旧小区的改善需求（20%）
这部分由于老房子的配套、户型结构、环境
满足不了现在对品质生活的要求
所以现在要改善换房
濮北还有一小部分的需求是
孩子快要长大（10%）
担心以后房价再涨提前备房
父母年龄大了
自已已安居濮北
把父母安排在身边（5%）
同时之前买的房子大幅升值
这套房让父母居住兼投资保值功能
濮东的客户群体
濮东的客户主要是刚需
周边乡镇的客户占50%以上
特别是沿老国道、S省道、S省道的村镇
有华龙区、清丰、老城、南乐、范县的村镇客户
因为他们离市区比县城更顺路
有亲朋同乡在濮东购买
有一种攀比的心里
直接来到了价格相对较低的濮东
当然濮东片区也在吸纳油田部分改善和刚需
因为这几年油田区新盘数量较少
按照油田人的居住习惯
很少愿意来京开大道以西的濮北
随着濮北价格的走高
市区和油田楼盘数量的减少
濮东的价格和配套也吸引了
市区的刚需和少量的投资客
县城的客户群体是那些呢？
80%都是各乡镇村庄的刚需客户
现在买房的主力军就是乡镇的客户
随着经济的发展外出打工收入的增加
纯朴能干的普通老百姓
都有了在县城安家
让子女教育更优的条件
这部分群体基数是最大的
支撑了县城的火爆
县城的棚改
实际只占县城购买力很少的一部分
大量农民进城才是主角
就拿笔者老家的村庄为例
已有60%以上的青壮年在各自工作的城市置业
外地市占10%左右
濮阳市占30%左右
本县县城占60%左右
还有40%正努力要到城市去生活
这些真真切切的需求
会因为调控而减少吗
显然不会
那濮阳短期内房价会大幅调整吗？
我想也很难
浩哥的观点
只要不出现大的政冶运动和世界性的金融危机濮阳中长期的房价肯定还是上涨的
短期的房价可能会出现横盘窄幅震荡整理
泡沫严重又缺资金的楼盘会稍调整一些
地段好、品质高的项目价格还会坚挺
各楼盘的去化速度肯定不如去年和今年上半年
部分的客户会观望
这是一种正常现象
房地产的购房需求
就像地里的韭菜
长了一茬
刚被收割
需要等一等
客户观望时
也是在蓄积需求
不能竭泽而渔
房地产的调整和上涨
是有规律可寻的
涨价时
一般都是一线城市或强二线城市
率先开始上涨
上涨3-6个月后趋势被确认
开始向二线城市蔓延
二线城市普涨时
媒体开始铺天盖的渲染报道
再过3-6个月后
三、四线城市被逐步传导
房价全国性开始上涨
一线和个别二线城市已涨幅惊人
媒体携民声夸大其词报道
引起国家层面的
